解读国家政策 维护百姓利益
  
              
                    □陈 芳

    房价涨跌之争、经济适用房“变味”、期房应否取消、房价成本“清单”应否公布……房地产市场的是非曲直,犹如一团乱麻,包括政府、银行、学者、公众、开发商等在内的各界人士都言之凿凿,至今仍有“剪不断,理还乱”的感觉。房地产市场的种种问题为何会莫衷一是?显然,不少看法的分歧在很大程度上反映出利益关系的格局。
观察房地产市场的变化及调控的博弈过程,新闻报道的客观性、超越性和公正性显得愈发重要。既要防止片面的“人文精神”,又要警惕房地的“泛市场化”论,本文就新闻报道中如何把握复杂的利益关系,平衡、规范利益博弈的机制作些探讨,以期促进房地产市场和谐供需关系的形成。
房地产市场的博弈主体与联盟
自2004年以来,全国范围内房价持续走高,成了百姓心头难抑之痛。房价飞涨不是某个原因、某个力量单方面作用的结果,而是多重因素、不同利益主体相互影响、纠合, 共同推动了房价上涨。要分析今天的房地产市场及其走势,就不能不对房地产市场利益关系的格局变化 及其博弈过程进行分析。
在这些利益主体中,开发商、地方政府相关部门和一些“专家学者”、房地产研究机构以及部分媒体联手,占据行业话语制高点,并形成一个行业性“话语链”,有的甚至变成“房托”。
毫无疑问,房地产商是其中发育程度最高的利益主体,也是较早意识到以群体力量影响政府政策和社会风向的一个群体。在福布斯中国内地首富榜单中,主业从事房地产的富豪逐年上升,2001年前10大富豪中有5位是开发商;之后经营房地产的富豪不断增多,以超乎常规的速度催生了众多亿万富翁,这在其他国家与地区、其他产业是无法想像的。与之对照,在福布斯全球富豪榜中,主业做房地产业的极少,全球房地产业的平均利润率一般也只有5%。伴随着住房需求不断释放,各地的大房地产商开始在利益极大化的共同追求中默契配合,渐渐结成价格联盟。
一些地方政府和职能部门或明顶暗抗,或用暧昧的态度暗示,直接参加了房地产市场的利益博弈。地方政府“经营城市”的做法,事实上对房地产市场起到了“托市”之效。由于投资规模大、见效快,对相关产业拉动作用明显,不少地方政府将房地产业的支柱产业作用发挥到了极致,通过抬高房价、地价,最大限度地利用房地产业刺激当地经济增长。
事实上,仅仅靠地方政府和房地产商,还不足以操控房地产价格。近年来,一些专家、学者,在或明或暗的“赞助”“邀请”下,频频出现在各种论坛、媒体上,只说一些利益集团需要他们说的话,宣传房价看涨的种种理由。“就像当年和庄家沆瀣一气的股市‘黑嘴’一样,这些人事实上是当起了‘房托’”,一位资深房地产观察人士直言,相形之下,楼市“黑嘴”们更有市场,对舆论的导向作用更大。
投资性资金成为当前房地产市场的第四个利益主体。而这个主体又分为海内海外两个部分。据有关媒体报道,在上海的买房资金中,四成来自海外,三成来自国内游资,三成属本地资金。不少炒家将楼市当作了股市,在身边“谁买房谁赚钱”的诱惑下,“炒房团”甚至是普通人家也蠢蠢欲动,加入投资商品房的行列。
与强势的利益主体相对照,另一方博弈的主体则是普通购房者、失地农民和城市拆迁户。毫无疑问,这一方主体基本缺乏“话语权”,很难表达自己的主张。
值得注意的是,这次中央政府的调控远非过去那种令行禁止的效果,而是在面对博弈对手和复杂的博弈环境时依据对方的反应,不断出台新的政策措施和施压手段。这与前两三年开始的宏观调控情形有了较大不同。
博弈群体的利益表达
坦率地讲,在房地产问题的调查性报道上,笔者经常会有种“孤独的呐喊者”之感。这不仅仅是由于目前有相当多的媒体广告都靠房地产来支撑,所谓反映房地产业暴利的报道毫无疑问不会受版面“欢迎”。更为重要的是,如今房地产的热与不热,已关系到地方的诸多利益:从GDP指标、财政收入、带动相关产业到吸纳就业等方方面面。房地产开发商是一个很有经济实力的群体,说到房地产业的暴利或成本问题,他们往往更能左右地方政府和相关部门。
经济学家指出,一般大规模的社会变革总会涉及到两个相关的过程:一是体制的变革,二是社会力量构成的变化。其结果往往是,改革的过程越来越多地被一些社会力量集团所左右,甚至一种扭曲改革的机制开始形成。尤其引人注目的是,牵涉其中的利益群体多以直截了当的方式表达自己的主张——
房地产行业也许是当前最不透明的产业之一,“没有25%的利润,开发商难以再生存”“做几个楼盘催生一个亿万富翁,房地产暴利成聚宝盆”……当中国房地产业以超乎常规的速度发展时,房地产的利润到底有多少却成了解不开的谜。开发商知道却讳莫如深;购房者觉得房价高得离谱却无力证明。
“没有巨大的利润支持,无法建设品牌,因此房产品牌就应该是具有暴利的。”这句最早出自京城著名开发商任志强的“名言”,被普遍认为是开发商面对2005年国家房地产调控最经典的内心道白。“暴利有理论”一出,立刻遭到网民“围攻”。双方的反向角力正折射出开发商与消费者之间的一种对立心态。
围绕中央政府对房地产的调控,一些利益群体不断变换手法进行博弈:当2003年央行规范房地产业资金运作的“121号文件”一出台,有人惊呼:“房地产的冬天来了。”他们不断研讨、抛出“高地价导致高房价”,工商联邀请众多房产商写就报告上报国务院,随后出台的国务院18号文件确认,房地产业是国民经济的重要产业,且发展是健康的。这一案例几乎成为房地产集团最漂亮的一次博弈。
房地产成为支柱产业,对于开发商虽未有具体实质意义,但对于地方政府名正言顺为房地产提供支持,甚至为两方形成联盟,提供了某种基石。著名社会学家孙立平评价,一个利益集团能够影响甚至改变政府的一项重要政策,在中国20多年的改革中,这似乎是少见的。
围绕房地产的调控,利益群体的博弈行为也日趋直接化:当央行提示信贷风险、要求商业银行严格审贷时,他们说:“融资成本增加,房价将会增长”;当有人警告房价虚高应该降温时,他们大加反驳:“中国房地产绝无泡沫,至少也可以繁荣20年”;当“新国八条”出台时,他们甩出“不能搞行政一刀切,还是要重市场调节”;当公众要求公布房价“成本清单”时,他们立即撰文公布房产“清单”不能撼动高房价……总之是只唱房价看涨“同一首歌”。
毫无疑问,中国住房社会保障体系的脆弱,是产生房地产调控争议的重要原因之一。一些地方政府没有通过制度安排或调控手段,让低收入户买得起低档房或限价房;许多城市没有启动廉租房建设,经济适用房供应也严重不足。国家统计局数据显示,全国24个大中城市里,每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重不到50%。
楼市调控的主要目标是遏制房价过度上涨。但一些大城市房价增幅“越调越高”,自然会引来消费者怨声载道。深圳等城市的一些消费者发起的“不买房行动”,更是将口头上的怨言变成行为上的对抗。
供需关系日趋对立,令有识之士深感忧虑。这些事实表明,房价上升太快,并非行业之福。只有营造出和谐共赢的供需环境,房地产市场才会有良性发展空间。否则只会让政府和百姓忧虑,反过来采取更严厉的应对措施。而这种利益群体在心态乃至行为上的对立,客观上为政府的宏观调控提出了新的要求——和谐供需关系。
直面异议 寻求报道的引导力
综观近两三年房地产市场的变化,显然对媒体从业人员提出了一个新课题:利益博弈时代新闻报道能否客观超然?关注利益主体发育的不均衡,尽可能更接近新闻事实的本源,能否通过更多的典型调查,为中央政府和有关部门提供较准确的决策参考?
去年8月以来,新华社“新华视点”专栏连续播发了《一份住宅楼盘的“成本清单”》等“房价成本揭秘”系列调查,一时间,“公布房价成本清单”成为下半年楼市调控中的一个焦点话题。这组报道通过解剖楼盘标本,细算成本账,首次揭开了房价的真实成本问题及其虚高房价背后的玄机。媒体普遍评价这组稿件用鲜明的实例、翔实的数据,对百姓关注的房价成本问题进行了深入剖析,揭露了房产业的暴利本质。为下一步房市宏观调控政策的调整提供了较有价值的决策参考,一种让房价成本公开的社会呼声越来越强烈。
9月26日,《(视点·追踪)有关部委和专家认为:公布房价成本信息是大势所趋》的报道,公布房价成本的探索得到有关部委的支持或明确表态。引起网民的强烈反应。然而,没过几天,关于成本清单能否公开的各种“杂音四起”,其中最具代表性的当属10月13日《新京报》《北京业界反对房价成本公开》、上海社科院房地产业研究中心副主任陈则明的文章《要求公开房价成本是“乌托邦”的梦想》等。而试行探索的福州市物价局,也遭遇当地开发商和地方政府的联合施压,工作很难开展。
这是我们亲自遭遇的一次利益群体的强大博弈。 面对不断占据版面和网络的异议之声,新华社的房地产清单报道是就此打住还是继续深挖?一概强调公开成本的必要性和重要意义,显见得不为开发商和少数学者所接受,能否换种形式,既反映广大购房者的心声,又能解释清楚相关“诘难之音”,正确和有效引导舆论?随后,记者又联系江苏、浙江等准备或已试行公布房价成本清单的两个省份,客观地报道地方政府、开发商的种种行为造成的市场反响和社会效果,挖掘了“遭遇阻力:江苏‘清单’成‘一纸空文’”的新鲜事实。
与其他领域的报道不同的是,新华社关于房价成本清单的系列追踪报道播发后,并未产生舆论一边倒的局面,赞成与反对之声越来越激烈,各类评论也日益显示出舆论争执的利益化。在莫衷一是的争论面前人们无所适从,“舆论主流”如何指点迷津?
围绕百姓和开发商、专家等关注和争议的方方面面,《维护知情权还是侵犯商业秘密?——关于公布房价成本清单的再探讨》围绕四个焦点话题进行深入探讨,如公开房价成本有无必要?公布成本清单是否会侵犯商业秘密?公布房价成本是否难以操作?公布房价成本能撼动高房价吗?既有权威部门、地方政府的意见,又有开发商、专家、百姓声音,通过引用法律,进行入情入理地分析,使房价成本清单能否公开的结论不言自明,使人们对房价“清单”相关问题的认识渐渐明朗。如“房价成本的测算从技术层面解决并不难”“房价成本需要多个部门联动,需要地方政府的有力支持”等等。
此后,各大媒体几乎每天都有关于房价成本清单公开的评论。如2005年11月10日《广州日报》《公布房价成本何以“肠梗阻”?》,11月13日《北京青年报》《公布成本清单如此难,究竟有多少难言之隐?》,11月16日《海南日报》《公布房价成本清单死结在哪》,11月21易宪容《房价成本为何如此神秘》,11月22日《中国青年报》《公共行业关系国计民生 房地产业就应公布成本清单》的评论,11月24日《成本清单敲响房地产业信任警钟》……形成强烈的舆论声势。
值得一提的是,大凡敏感的经济领域,信息往往不够充分、不够透明。而房价成本清单的报道,从某种程度上说,专业性强些。也正是因为信息的不对称,人们的关注欲才强烈。《九成新浪网友认为公布房价成本不侵犯商业秘密》通过5个焦点问题的调查访问,显示90%的新浪受访网友认为“公布房价成本并没有侵犯开发商的商业秘密,开发商应该给予购房者更多的知情权”的客观事实。
这组追踪报道发出后,舆论几乎不再有反对公开成本的评论,形成了公开房价成本是大势所趋的主流声音。而中央电视台、凤凰卫视等都专门将热议房价成本公开问题当作本年度房地产业的一件大事邀请多方进行辩论,网易、《哈尔滨日报》等网络及媒体纷纷围绕这些话题进行调查,支持房价成本公开。很多网民评价:“新华社用法律、用事实和数据说话,说服力强”“维护了最广大人民的利益”。
房地产业事关国计民生,针对楼市调控中的新情况、新问题,“新华视点”连续推出了《谁在助推房价疯涨》等“房市N个为什么”的报道,《230平方米6台电视7个空调——这也叫经济适用房》等“聚焦经济适用房”的系列报道,可以说,“房价成本揭秘”的系列调查,也是在追踪前一阶段重点调研之后的再一次深化。
维护市场秩序,维护社会公平,依法消除暴利,这是政府部门的责任。毋庸置疑,面对楼市调控这样一个大问题,各个利益群体看问题角度不同是可以理解的,但人们真正期待的是,对高房价能对症下药,不能因“一己之私,而害天下之公”。 (作者单位:新华社国内部)



 
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